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黄奇帆:楼市变局,不能忽视三股力量

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08: 26

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黄奇帆:房地产市场发生了变化,不能忽视三股势力

我一直觉得黄奇帆是最了解中国房地产业现状和未来的人之一。

他提出的各种房地产市场监管政策让我感觉它像“统治像烹饪新鲜这样的大国”一样简单有效

在过去的几天里,黄奇帆参加了世界华人房地产学会和房地产业高质量转型与发展国际研讨会。演讲近2万字,单词数量相对较多。许多人可能没有仔细看看

R先生拿出了一些最重要的观点并添加了一些补充说明,希望能帮助每个人理解和投资房地产

01

房地产市场已经上涨并结束

黄奇帆认为,过去20年中国房地产业能够使房地产交易总量翻两番的原因有四个:

首先是城市化。

在过去的20年里,中国永久居民的城市化率提高了近26个百分点,不仅适用于进入城市的农民工,也适用于从小城市到中等城市,大城市和大城市的人口,以及人口迁移城市之间。总之,城市人口的大规模增长和城市规模的扩大推动了房地产业的发展。

第二是旧城的拆迁和重建。

为了重新组合城市的功能,有必要拆除一些工厂区和居民区,并建立一些商业聚集区和文化娱乐聚集区。由于规划功能布局的调整,各种城市转型也可以产生大量的新房建设销售量。

第三是住房质量的提升。

20世纪80年代以后,农村是一座砖瓦建筑,城市开始建造钢筋混凝土房屋。土坯房一般不会在十多年内倒塌,需要重建;砖房一般在15至20年内重建。由于水泥质量差,钢筋质量差,建筑结构差,原有的钢筋混凝土房屋基本上已经拆除了20多年和30年。

第四,人均住房面积有所增加。

原城市人均住房面积为5平方米,10平方米,20平方米。 1990年,中国人均住房面积仅为6平方米;到2000年,全市人均住房面积只有十几平方米,现在全市人均住房面积已达到36平方米。人均住房面积小也将导致购房需求的改善。

但是,上述四个因素将在未来十年逐渐淡出。

首先,城市化的增长速度已经放缓并接近转折点。

在未来十年,它将从目前的60%增加到70%。城市化率将上升到上限现象,城市人口增长速度将放缓,城市化人口红利将逐渐淡出。

其次,旧城改造总量有所减少。

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经过20多年的城市转型,旧城改造和大规模建设的形势将逐渐淡出,总量将大幅减少。

注意:

在过去三年中,棚子在货币化中的作用非常显着

第三,人均住房基本平衡不会显着增加。

目前,中国的人均住房面积已经达到36平方米,虽然需求会有所增加,但只有部分结构,而不是人均住房总量还不够。

(补充:经过比较,我们会发现,从全球的角度来看,我们目前的人均住房面积仍然相对较高)

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注:人均住房面积

第四,住房质量有所提高。

老城区的折旧和翻新量将大大减少。假设这座城市拥有10亿平方米的房子。如果按照30年的折旧计算,它将按年度的三十分之一折旧,并将拆除近3000万平方米。现在如果它变成100年,年平均折旧将达到1000万平方米。

从实际情况来看,近年来新建住房面积确实逐年下降

从1998年到2008年,它每年增加约25%。从2008年到2012年,它每年增长15%。从2012年到2017年,它保持在6%-7%的范围内,2018年的增长率为1.8%。

02

房地产的未来,在三个地方

从现在开始,在未来十年左右,房地产将不会出现在各个方向,南北的状态,成熟,热,

中国房地产建设的关键领域将分为三个方面:

一个是中心城市。

所谓的中心城市意味着除了省会之外,它还包括一些同级别的中心城市。例如,除省会济南外,山东省还有区域中心城市青岛;除省会广州外,广东省与深圳市中心城市水平相同。 (补充:类似江苏除南京苏州外)

第二个是大都市区。超大城市辐射将形成城市圈,城市圈中的中小城市将成为房地产开发的热点。

第三个热点是城市群。

城市群中的大中城市

在未来十年左右,它往往是房地产开发的热点。我们对城市的大小进行了分类。

人口低于500,000,小城市;

50,000到100万人,中等城市;

100万到500万人,大城市;

500万到1000万

人口,特大城市;

超过1000万人,超级大城市。

除了以上三个热点之外,您还可以关注已进入1000万人口的超大城市。十多年来,他们都有可能增加500多万人。

(补充:目前有登记人口超过1000万的城市)

重庆,上海,北京,成都,天津,广州,深圳,武汉,石家庄,哈尔滨,苏州,郑州,西安)

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如果它已经是一个超过2000万的超大城市(补充:目前是重庆,上海,北京),其核心圈已经密集地触及天花板,其发展将集中在大都市区,辐射大都会区。范围通常为15,000至20,000平方公里。

一般来说,50公里到70公里的半径形成了一个圆形的大都市圈。这个大都市圈里有一些中小城市。这些中小城市在单独开发时不构成热点。然而,一旦他们进入大都市区,这些中小城市将加速发展。

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环湖都市圈

粤港澳湾区

补充说明:

请仔细研究2019年2月参与粤港澳一体化的一些重点城市,以及即将公布的长三角一体化计划。将遵循这两个大都市区的中小城市。将有更多的投资机会。

03

为什么价格上涨?

任何产品不能起伏的原因有三个:

1.通货膨胀因素。

中国的M2始于2004年和2005年,并且保持了十多年来的两位数增长。一年内超过10%的增长率在几年甚至20%的情况下有所增加。在过去十年中,M2增加了两倍,增加了八倍。这笔钱当然会影响社会经济。幸运的是,房地产吸收了大量资金,房地产已经成为M2增长的吸收者,这使得整个社会商品的价格指数稳步增长。

2.货物供需关系。

在过去的十年或二十年里,中国的房地产供不应求。人均10平方米至20,30,40平方米的过程是缩短经济不足的过程,因此有力地支持了需求规模的支撑。越来越多。在变得越来越多的过程中,需求仍然供不应求,导致房价继续上涨等。

3.受国际购买力的影响。

例如,当美国房地产蓬勃发展时,美国经济状况良好,当然,它也将推动世界经济向上发展;美国金融危机或其庞大的汇率波动也将对中国市场产生影响。中国经济增长的过程也将吸引外国投资或在中国购买房地产。

黄奇帆认为,下一阶段的房价不会出现大幅上涨,原因有三:

1.大规模通胀已经结束。

近年来,国内生产总值增长率为6%,价格指数增长了2个百分点。因此,M2在2017年和2018年是8:00,在今年1月到6月是8.5。基本上就是这种情况。

总体而言,供不应求的时代已经结束,并已进入产能过剩阶段。因此,房价需求的供应增加,房价上涨的驱动力下降。 (补充:但在某些情况下会出现供应不足)

可以预见,在未来十年左右,M2增长率将基本保持与GDP增长率和价格指数的均衡增长。

未来十年左右中国GDP的平均增长率约为5%。房地产价格的增长一般不会超过M2的增长率。一般来说,它不会超过GDP的增长率,并且通常会小于普通人(603,883)。收入增长率。

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注:数据来自中金证券

(补充:事实上,即使房价每年上涨6%,考虑到杠杆因素,在预付30%的情况下,仍然会有18%的实际增长率)

3.在未来十年,房价将趋于稳定,既不会下跌也不会上涨。中国的城市化率仍有10%的增长空间。许多城市仍在发展中。中国的房价不会大幅下跌。没有这样的经济基础。但它再过五年就不会翻倍。十多年来一直重复的历史现象。

04

土地将得到准确供应,农村土地将更有价值

过去,北部,南部和南部的土地供应相反。中小城市的土地供应越多,供给越松散,但这些城市的实际扩张需求非常低(补充:这就是为什么有越来越多的空城)

我们有一个城市规模的恐惧症。我们一直支持小城镇的发展和中等城市的发展。对超过500万人口实行了限制,最高限额已超过1000万人。

大城市的人口越多,当地土地的建设越紧密,当然土地价格也越高。因此,降低房价和控制住房价格,控制土地价格和降低土地价格是非常重要的。

有必要增加高房价地区的城市土地供应。

未来十年,根据优质房地产改造的发展要求,土地价格将基于“产业顺应规划,人口跟随产业,土地跟随人口和产业的原则”。 ”。

在这个过程中,我们可以使用一个名为“

的形容词

爬行和偷看。 “一步一步,人口不是一步到位,土地不是一步到位,而是土地可以推进。人口是1000万。我给多少钱,人口是2000万。多少钱呢我给,就是“爬行和钉子。”“过程。”

但是,中小城市的土地供应不再松动,供应紧张的大城市反向调节。我们都知道一般人是平方米,一百万人是一百平方公里的城市。太多是浪费土地资源。因此,从这个意义上说,中西部地区的中小城市应该给予支持,但也应该鼓励支持,但他们不能鼓励泡沫而不能鼓励掏空的结果。

我们过去城市发展的另一个问题是农村土地资源和城市土地资源的分割,没有资源优化和分配的流动。

下一阶段可以实施

城乡建设用地平衡,资源优化配置。这有土地票的问题。

当农民进入城市时,村里的宅基地毫无用处。房子占据了房子的位置。深山里的老房子只卖几万元,但把房子变成了耕地并形成了一张票。一亩耕地的土地票可以卖到二三十万,农民当然是有动力的。

如果全国每年有数十万亩土地票,实现均衡,平衡的交易,不仅可以优化市场资源配置,增加大城市的土地供应,满足城市化发展的土地需求,也形成了一个大城市,以补充大片的农村地区。它已成为城乡统筹改革的重要分红,并将成为未来10年中国城乡土地一体化发展的根本改革措施。

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